2026년 10월 19일 기준 확인 | 탄탄공인중개사사무소
김포에서 창고를 지을 토지를 찾다가 오래된 집이 남아 있는 대지를 만났다고 가정해 볼게요. 매수 목적이 창고 신축이라면 구옥은 철거할 건물이니 토지만 생각하기 쉽습니다. 하지만 나중에 무엇을 지을 것인가와 취득 당시 무엇을 사는가는 구분해야 합니다.
최근 저희가 진행한 김포 통진권 대체부지 매매계약에서도 이 문제가 나왔어요. 김포한강2 수용 예정지역에서 창고를 운영하는 사업자가 새 사업장 부지를 확보하는 거래였습니다. 매수인은 기존 구옥을 철거하고 냉동창고 등을 신축할 계획이었지만, 계약 전에는 건축물대장과 종전 지번, 주택으로 보는 토지의 범위, 매수인의 기존 주택 보유현황까지 검토해야 했습니다.
이 글은 취득세를 얼마나 줄였다는 성공담이 아닙니다. 구옥이 있는 여러 필지를 사업용으로 매수할 때, 어떤 자료를 어떤 순서로 확인해야 계약 판단을 할 수 있는지 실제 거래 과정을 바탕으로 설명하는 글이에요.
관련 배경은 앞서 발행한 김포한강2 창고 운영자의 대체부지 선매입 사례에서 확인할 수 있습니다. 여기서는 매입을 결정한 이유보다 그다음에 발생한 공부·세금·계약 검토에 집중하겠습니다.
철거할 구옥도 취득할 때는 주택일까요?
철거 예정이라고 해서 취득하는 건물이 곧바로 주택이 아닌 것으로 바뀌지는 않습니다. 건축물대장·등기 등의 표시와 실제 건물의 구조·이용 상태를 먼저 살펴야 해요. 건물이 비어 있거나 오래됐다는 사정만으로 판단을 끝내기도 어렵습니다.
대법원은 2025년 11월 20일 선고한 2025두33911 판결에서 이주·단수·철거 예정이라는 사정과 주거에 적합한 구조·기능이 남아 있는지를 함께 다뤘습니다. 다만 이 판결은 과거 법령이 적용된 재건축조합의 아파트 취득 사건입니다. 따라서 이번 개인의 구옥 취득에 적용할 세율이나 취득세 중과 여부를 직접 확정하는 근거로 사용할 수는 없습니다.
실무에서는 질문을 두 개로 나눕니다. 취득하는 건물이 지방세법상 주택에 해당하는가? 그리고 주택이라면 매수인 세대의 보유현황을 고려할 때 어떤 취득세율이 적용되는가?입니다. 첫 질문과 두 번째 질문의 답이 항상 같은 것은 아닙니다.
김포에서 두 번째 주택을 사면 무조건 취득세가 중과될까요?
2026년 10월 19일 현재 확인한 국토교통부의 조정대상지역 지정 현황에는 김포시가 포함되지 않습니다. 「지방세법」 제13조의2에 따르면 개인이 비조정대상지역에서 두 번째 주택을 유상취득하는 일반적인 경우에는 다주택 중과세율 대신 주택 취득가액에 따른 일반세율(원칙적으로 1~3%)을 검토합니다.
그러나 세 번째 주택부터는 상황이 달라질 수 있고, 법인 취득이나 특례 적용 여부도 별도로 확인해야 합니다. 매수인 명의로 주택이 몇 채 있는지만 셀 것이 아니라 세대의 범위, 주택분양권·입주권·해당 오피스텔과 예외 규정까지 점검해야 해요. 실제 취득일에 지역 지정과 법령이 바뀌었는지도 재확인해야 합니다.
공시가격 1억 원 이하 주택에 관한 질문도 자주 나옵니다. 2026년 10월 1일 시행 「지방세법 시행령」 제28조의2는 수도권의 경우 전체 주택의 시가표준액이 1억 원 이하인 주택을 일정 요건 아래 취득세 중과 대상에서 제외합니다. 이와 연결된 제28조의4는 일정 요건을 충족하는 저가주택을 다른 주택 취득 시 취득세 중과 판단을 위한 소유주택 수에서 제외하는 규정을 두고 있습니다. 다만 정비구역 등의 예외가 있으며, 모든 세금에서 주택 수가 빠진다는 뜻은 아닙니다.
여기서 1억 원은 구옥 건물만의 가격이나 매매 호가, 토지의 개별공시지가가 아닙니다. 건물과 관련 부속토지를 포함한 전체 주택의 시가표준액을 확인해야 해요.
단독주택이라면 부동산공시가격 알리미의 개별주택공시가격 열람에서 해당 주택의 소재지와 기준연도를 선택해 가격을 확인할 수 있습니다. 오래된 구옥처럼 현재 지번으로 조회되지 않거나 공부상 표시가 다른 경우에는 김포시 주택가격 담당부서에 산정·공시 내역을, 취득세 담당부서에 해당 가격과 주택 범위의 적용 여부를 각각 문의하는 편이 정확합니다.
현재 지번에서 건축물대장이 안 나온다면, 어디까지 확인해야 할까요?
이번 사례에서 거래 검토의 방향을 바꾼 것은 건축물대장 조회였습니다.
현장에는 구옥이 있었지만 처음에는 현재 필지로 관련 건축물대장을 바로 확인하기 어려웠어요. 실무에서 이런 상황을 만나면 무허가건축물이나 공부 누락 가능성을 검토할 수 있습니다. 그렇다고 조회되지 않는다는 이유만으로 ‘대장이 없는 집’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 지번 변경이나 토지 분할 때문에 현재 표시와 과거 기록이 달라졌을 가능성도 있기 때문입니다.
저희는 먼저 매도인에게 건물의 취득 경위를 물었습니다. 매도인은 상속 과정에서 종전 지번에 있던 건물을 함께 승계받았다고 설명했어요. 이 설명을 단서로 종전 지번을 추적했고, 관련 건축물대장을 확인할 수 있었습니다.
다만 매도인의 설명, 종전 지번의 대장 존재, 현존 구옥의 법적 동일성은 서로 다른 확인 단계입니다. 종전 대장에 여러 동이 기록되어 있었다면 어느 동이 현재 현장에 남아 있는지도 대장 변동사항·건축물현황도·토지이동 이력으로 대조해야 합니다. 현재 지번과 종전 대장의 관계가 완전히 입증됐다는 표현은 원본 확인 전까지 사용하지 않는 것이 맞습니다.
실제 확인 순서는 다음처럼 정리할 수 있습니다.
- 현재 필지의 토지대장·지적도·건축물대장을 확인합니다.
- 건축물대장이 바로 조회되지 않으면 종전 지번 및 토지 분할·이동 이력을 확인합니다.
- 종전 대장의 건물 용도·구조·면적·동별 기록·소유자와 현장 건물을 대조합니다.
- 필요하면 건축물현황도·측량자료·건물 등기를 확인하고, 자료 간 불일치는 관할 건축·지적부서에 문의합니다.
「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제20조도 지번 변경과 관련해 토지대장, 해당하는 경우의 현황측량성과도, 토지이동자료 등을 다루고 있습니다.
이번 경험에서 남은 실무 원칙은 분명합니다. 현재 지번 조회 실패, 종전 지번의 폐쇄, 건축물대장 자체의 폐쇄, 건물 미등기를 같은 말로 사용하지 않는 것입니다.
여러 필지를 함께 매수하면 모두 주택 부속토지일까요?
구옥 한 동과 대지 여러 필지가 하나의 매매대상이라고 해서 모든 토지에 같은 취득세 판단이 적용되는 것은 아닙니다. 그렇다고 건물이 올라간 필지만 주택 관련 토지이고 나머지는 언제나 일반 토지라고 볼 수도 없어요.
실무에서는 집이 자리 잡은 위치뿐 아니라 마당·진입 부분 등 실제 사용현황, 토지의 분할 이력, 건축물현황도, 주택가격 산정자료 등을 함께 봅니다. 흔히 다른 세목에서 사용하는 면적배율을 떠올리기도 하지만, 건물 바닥면적의 일정 배수만으로 이번 취득세상 주택 부속토지의 범위를 확정할 수는 없습니다.
이번 통진권 거래에서도 전체 필지를 처음부터 하나의 과세대상으로 간주하지 않았습니다. 김포시 취득세 담당부서에 주택과 관련된 부분, 일반 토지로 검토할 부분을 구분해 문의했고, 그 사전 안내를 토대로 계약대상을 정리했습니다.
여기에서 핵심은 ‘계약서를 나누면 된다’가 아니라 ‘어떤 토지가 무엇에 해당하는지를 먼저 검토했다’는 점입니다. 관할기관에 어떤 공부와 현황을 전제로 질문했는지에 따라 안내 범위가 달라질 수 있으며, 사전 문의가 최종 과세처분이나 확정 세액을 뜻하지는 않습니다.
제가 이번 사례에서 중요하게 본 부분도 이 지점이에요. 토지의 지목이 모두 ‘대’여도 기존 주택의 이용 범위와 앞으로 신축할 사업장 부지는 별도로 확인해야 한다는 것입니다. 그래야 현재 부동산을 취득하는 계약과 향후 창고를 개발하는 계획이 뒤섞이지 않습니다.
주택·토지 계약을 구분했다면, 계약금액도 그대로 인정될까요?
이번 거래에서는 관할기관에 사전 문의한 내용을 바탕으로 주택 관련 부분과 일반 토지 부분을 구분하여 계약구조를 검토했습니다. 그렇다고 구옥이 있으면 모든 거래에서 계약서를 두 장 작성해야 한다는 뜻은 아닙니다.
계약서의 장수와 세법상 과세대상·취득 당시 가액의 구분은 별개의 문제예요. 특히 여러 필지를 일괄 매수한다면 전체 거래금액을 주택 관련 부분과 일반 토지 부분에 어떻게 배분했는지, 일반 토지 여러 필지의 가액은 무엇을 근거로 정했는지 확인해야 합니다. 구분 가액이 불명확한 일괄취득에는 「지방세법 시행령」 제19조 등 별도 규정이 적용될 수 있습니다.
이번 사례의 계약금액이나 과세결과를 외부에 공개해 ‘얼마를 절세했다’고 설명하지 않는 이유도 여기에 있습니다. 정확한 판단에는 계약서 원본, 부동산 표시, 실제 가격 협의자료 및 관할 과세관청의 적용기준이 필요합니다.
권리관계도 함께 확인했습니다. 여러 필지와 구옥에 설정된 근저당권·공동담보·지상권 등은 각각 어떤 부동산에 연결되는지 보아야 하며, 잔금 시 말소하기로 약정한 권리가 있다면 약정과 실제 말소 완료를 구분해야 합니다. 잔금 직전에 등기사항을 다시 확인하고, 구옥의 인도 상태와 철거·잔존 동산 처리 책임도 계약조건과 맞춰야 해요.
철거 전에 건축사에게 도로부터 확인한 이유
계약을 검토하던 당시, 현장 여건만으로는 구옥 철거 후 개발하는 방안을 살펴볼 수 있다고 판단했습니다. 하지만 토지가 개발 가능해 보인다는 것과 매수인이 원하는 냉동창고 용도로 실제 인허가를 받을 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
이번 현장에서는 간선도로에서 부지 쪽으로 진입하는 연결부가 약 7.5m 폭으로 열려 있는 것으로 보였습니다. 이는 현장에서 파악한 진입부 현황이지, 건축법상 도로 폭이나 대지의 적법한 접도 길이를 실측·확정한 수치가 아닙니다.
확인해야 할 문제는 따로 있었어요. 해당 진입로가 법적으로 어떤 도로인지, 필요한 통행·사용 권원이 확보되는지, 실제 매매대상 토지가 건축법상 인정되는 도로에 얼마만큼 접하고 있는지였습니다.
「건축법」 제44조는 원칙적으로 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 규정합니다. 다만 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물(공장은 3,000㎡ 이상) 등에는 「건축법 시행령」 제28조에 따라 너비 6m 이상인 도로에 4m 이상 접해야 하는 별도 기준이 있습니다. 어느 규정이 이번 신축계획에 적용되는지와 도로의 법적 지위는 건축사와 허가권자가 구체적인 설계·현황자료로 검토해야 합니다.
차량이 실제로 통행하는 모습만으로 건축허가에 필요한 접도조건이나 냉동창고의 상·하차 동선이 충족됐다고 할 수는 없습니다. 그래서 저희는 구옥을 어떻게 철거할지보다 그 부지에 계획한 사업장을 마련할 수 있는지 건축사에게 먼저 사전검토를 의뢰했습니다.
이번 부지는 계획관리지역과 성장관리계획구역의 조건도 함께 확인해야 하는 사례입니다. 용도지역만으로 창고 허가를 단정하지 않는 판단 방법은 계획관리지역 공장 부지 판단 8단계에서도 설명했습니다.
취득·철거·기존 주택 양도, 세 시점은 서로 다릅니다
매수인이 기존 주택을 보유하고 있다면 새 구옥을 취득할 때의 취득세와, 훗날 기존 주택을 양도할 때의 양도소득세를 따로 검토해야 합니다. 철거 계획이 있다고 해서 어느 한쪽의 세금 문제가 자동으로 해결되는 것은 아니에요.
| 시점 | 먼저 확인할 내용 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 구옥 포함 부동산 취득 | 취득 당시 건물·부속토지의 성격, 세대별 주택 수, 세율·예외 | 계약 체결일이 곧 법정 취득일은 아닐 수 있음 |
| 실제 철거·멸실 | 해체허가·신고 대상, 공사·폐기물·완료신고, 대장·등기 처리 | 철거 예정과 철거 완료는 다름 |
| 기존 보유주택 양도 | 양도 당시 세대의 주택 현황, 보유·거주 등 비과세 요건 | 구옥을 철거했다고 비과세가 확정되는 것은 아님 |
「지방세법 시행령」 제20조는 유상승계취득의 시기를 다루며, 사실상의 잔금지급일과 등기 등 구체적인 사실관계에 따라 검토가 필요합니다. 이번 거래는 2026년 10월 현재 계약을 체결한 단계이며, 잔금·소유권이전·구옥 철거가 완료된 거래로 서술할 수 없습니다.
철거를 실행할 때도 건축물의 규모와 주변 조건에 따라 해체허가 또는 해체신고, 석면 조사 해당 여부, 폐기물 처리, 공사 완료신고를 확인해야 합니다. 「건축물관리법」 제34조는 전면해체 후 적법한 완료신고를 한 경우 멸실신고를 한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다. 반면 등기된 건물이라면 건축물대장 정리와 별도로 멸실등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
구옥 있는 토지를 계약하기 전에 남겨야 할 자료
이번 계약을 되짚어보면 먼저 준비할 것은 화려한 사업계획서보다 확인한 사실과 아직 확인하지 못한 부분을 나눈 기록입니다.
- 건물·토지의 동일성: 현장사진, 현재·종전 건축물대장, 토지대장과 토지이동 이력, 지적도·필요한 현황도
- 과세범위: 주택 전체의 시가표준액, 주택 관련 토지의 범위, 관할 취득세 부서 문의기록, 세무전문가가 확인할 세대별 보유현황
- 계약·권리: 각 필지와 건물의 등기, 공동담보·지상권, 말소와 인도 조건, 거래금액 구분의 근거
- 철거 후 이용: 건축사 사전검토, 도로·접도와 차량 동선, 해당 용도에 필요한 인허가·기반시설 조건
김포 통진권에서 진행한 이번 매매는 구옥 한 동 때문에 세금만 복잡해진 사례가 아니었습니다. 종전 지번의 기록과 현재 토지, 계약의 대상, 새 사업장의 이용 가능성을 서로 다른 자료로 확인하고 다시 연결해야 했던 거래였습니다.
비슷한 부지를 검토하고 있다면 어떤 자료를 이미 확인했고 어디에서 추가 답변을 받아야 하는지 먼저 정리해 보세요. 탄탄부동산은 김포 지역의 산업용 토지·공장·창고를 검토할 때 입지와 진입도로, 공부, 계약 전 확인사항을 함께 살펴보는 상담을 진행하고 있습니다. 취득세·양도소득세의 개별적인 결론은 관할 과세관청과 세무전문가의 확인이 필요합니다.
김포한강2 대체부지의 전체적인 이전 판단을 먼저 살펴보고 싶다면 김포한강2 보상 이후 공장·창고 대체부지 실무 가이드를 참고하셔도 좋겠습니다.