김포 공장 입지 | 산업단지와 개별입지는 무엇이 다를까 — 양촌·학운 vs 대곶·통진

김포에서 공장을 찾다 보면 후보지가 크게 두 모습으로 나뉩니다.

양촌·학운처럼 여러 산업단지가 이어지는 곳이 있고, 대곶·통진처럼 산업단지와 그 밖의 개별공장을 함께 살펴봐야 하는 지역이 있습니다.

겉으로는 모두 공장입니다. 하지만 실제 매입이나 임차 검토에 들어가면 확인하는 순서부터 다릅니다.

김포 공장은 왜 산업단지와 개별입지로 나눠 봐야 할까

김포 산업공간을 보면 양촌읍 학운리 일대가 먼저 눈에 들어옵니다.

김포시 자료상 학운일반산업단지의 사업기간은 1993년 6월부터 1997년 9월까지였고, 양촌일반산업단지는 2003년부터 조성이 진행됐습니다.

이후 학운2·3·4·5·6·7 등 여러 산업단지가 인접 지역에 이어졌습니다.

하나의 거대한 산업단지가 한 번에 만들어졌다기보다 여러 계획산업지가 오랜 기간 인접해서 확장된 산업권으로 보는 편이 이해하기 쉽습니다.

반면 대곶·통진은 모습이 다릅니다.

대곶에는 율생일반산업단지와 항공일반산업단지가 있고, 통진에도 통진일반산업단지가 있습니다.

따라서 ‘양촌·학운은 산업단지, 대곶·통진은 개별입지’라고 둘로 잘라 설명하는 것은 정확하지 않습니다.

다만 제가 김포 공장 현장을 다니면서 보는 대곶·통진은 산업단지 안의 공장만으로는 지역의 모습을 설명하기 어려운 곳입니다.

산업단지 밖에 오랜 기간 들어선 개별공장들을 함께 봐야 합니다.

따라서 김포 공장을 검토할 때는 행정구역 이름만 보기보다 먼저 이 공장이 산업단지 안에 있는지, 산업단지 밖 개별입지인지를 구분해 보는 것이 좋습니다.

현장에서 보면 공간의 모습부터 다릅니다

김포시가 공개한 양촌일반산업단지 토지이용계획에도 산업시설용지 외에 도로, 변전소·송전선로, 폐수종말처리시설, 저류시설 등 여러 기반시설이 별도로 표시돼 있습니다.

이는 산업단지를 조성하는 단계에서 기업 활동에 필요한 기반시설을 함께 계획한다는 점을 보여줍니다.

다만 이것을 ‘산업단지라면 모든 공장이 필요한 전력과 폐수를 바로 해결할 수 있다’는 뜻으로 받아들이면 곤란합니다.

실제 사용 가능 용량은 다시 확인해야 합니다.

다만 이런 건축 형태를 하나의 법적 이유로 설명하는 것은 조심해야 합니다.

토지가격과 공사비, 당시 사업자의 자금계획, 단계적인 증축·확장, 건축 당시의 제도 등 여러 요인이 함께 작용할 수 있기 때문입니다.

개별입지를 찾는 업체의 요구도 다양합니다.

건물 연면적보다 넓은 마당이나 외부 작업공간이 중요한 업체, 자재의 상·하차가 잦은 업체, 야드 활용이 중요한 업종이라면 산업단지의 정형화된 공장과 다른 조건을 찾는 경우가 있습니다.

산업단지에서는 ‘내 업종이 들어갈 수 있는가’부터 봅니다

산업단지의 가장 큰 특징은 공장이 모여 있다는 사실보다 관리하는 규칙이 있다는 점입니다.

현행 산업집적법은 산업단지에서 제조업을 하거나 하려는 사업자가 원칙적으로 관리기관과 입주계약을 체결하도록 하고 있습니다.

시행령에서도 입주계약은 관련 법령과 해당 산업단지의 관리기본계획에 맞아야 하는 구조를 두고 있습니다.

따라서 산업단지에 공장 매물이 있다고 해서 내 회사가 그 건물에서 원하는 사업을 할 수 있다는 결론까지 바로 이어지는 것은 아닙니다.

같은 학운리인데 입주업종은 같지 않습니다

김포시가 공개한 학운3일반산업단지 입주업종에는 식료품 제조업(C10)을 비롯해 종이, 화학, 고무·플라스틱, 금속가공, 기계, 자동차, 가구 등이 포함돼 있습니다.

창고 및 운송관련 서비스업(H52)도 별도로 표시돼 있습니다.

반면 양촌일반산업단지의 현재 김포시 공개 입주업종에는 종이, 인쇄, 고무·플라스틱, 1차 금속, 금속가공, 전자부품, 전기장비, 기계, 가구 등이 제시돼 있고 식료품 제조업은 목록에서 확인되지 않습니다.

같은 양촌읍 학운리 권역이라도 어느 산업단지인지에 따라 확인할 입주업종이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

공장을 살 수 있다는 것과 우리 회사가 들어갈 수 있다는 것은 다릅니다

산업단지 공장 거래에서 특히 놓치기 쉬운 부분입니다.

일반 부동산이라면 위치, 가격, 면적과 건물 상태부터 살펴보는 경우가 많습니다.

산업단지 공장에서는 여기에 기업의 입주 가능 여부라는 별도의 검토축이 붙습니다.

산업집적법은 입주계약과 산업용지·공장 등의 처분을 별도로 규율하고 있습니다.

기존 입주기업체가 아닌 사람이 일정한 방식으로 산업용지나 공장을 양수·임차하려는 경우 입주계약과 연결되는 규정도 확인해야 합니다.

기존 공장을 인수하는지, 신규 입주인지, 임차인지, 업종을 변경하는지에 따라 구체적인 절차는 달라질 수 있습니다.

산업단지 공장에서는 좋은 매물을 찾는 일과 우리 회사가 실제 사용할 수 있는 공장을 찾는 일을 따로 떼어 생각하기 어렵습니다.

개별입지는 ‘이 필지에서 우리 공장을 할 수 있는가’를 봅니다

산업단지 밖의 개별입지는 산업단지 관리기본계획에서 입주대상업종을 확인하는 구조와는 다릅니다.

대신 확인사항이 개별 필지의 조건으로 흩어집니다.

같은 대곶면이나 통진읍 안에서도 용도지역, 도로, 건축물 상태, 전력, 상하수도와 환경조건이 모두 다를 수 있습니다.

특히 공장은 지도상 도로가 가까운 것과 실제로 화물차가 편하게 들어갈 수 있는 것을 구분해서 봐야 합니다.

건축물도 겉모습만 보면 안 됩니다.

현장에서 공장으로 사용하고 있더라도 건축물대장과 실제 현황, 증축 부분 등을 대조해서 확인할 필요가 있습니다.

전력과 폐수도 마찬가지입니다.

‘현재 공장으로 사용 중이다’라는 사실보다 새로 들어올 업체의 기계와 실제 제조공정을 놓고 필요 전력, 용수, 배수·폐수 조건이 맞는지를 다시 봐야 합니다.

산업단지와 개별입지, 확인 순서는 이렇게 다릅니다

산업단지가 무조건 편하고 개별입지가 무조건 복잡하다는 의미는 아닙니다.

산업단지는 확인사항이 단지의 관리체계 쪽에 집중되고, 개별입지는 필지 자체의 조건 쪽으로 분산됩니다.

산업단지라고 전력·폐수 걱정이 모두 끝나는 것은 아닙니다

산업단지에서는 도로와 산업시설, 지원시설, 공공시설 등을 계획적으로 배치합니다.

예를 들어 양촌일반산업단지 공개 토지이용계획에는 변전소·송전선로와 폐수종말처리시설 등이 표시돼 있고, 학운4-1 역시 산업시설·복합시설·지원시설·공공시설·녹지구역을 구분하고 있습니다.

하지만 이것을 “산업단지에 들어가면 우리 공장이 필요한 기반시설을 모두 바로 사용할 수 있다”고 받아들이면 곤란합니다.

전력 사용량이 큰 제조업체라면 계약전력과 증설 가능성을 확인해야 하고, 폐수가 발생하는 공정이라면 발생량과 실제 처리조건을 따로 확인해야 합니다.

산업단지 입주 가능 여부와 환경·소방·위험물 등 개별 사업에 필요한 인허가도 같은 문제는 아닙니다.

산업단지 역시 마지막에는 우리 공정에 필요한 시설과 용량을 해당 공장 단위로 다시 확인하는 과정이 남습니다.

가격보다 먼저 봐야 할 것은 ‘가격이 만들어진 조건’입니다

김포에서 산업단지 공장과 개별입지 공장을 함께 보다 보면 가격 차이를 체감하게 됩니다.

저도 현장에서 산업단지와 개별입지 매물을 비교하면서 서로 다른 가격대를 자주 접합니다.

다만 이를 ‘산업단지는 평당 얼마, 개별입지는 평균 얼마’라고 단순하게 일반화하기는 어렵습니다.

공장 매매가격에는 토지와 건물의 가치가 함께 들어가기 때문입니다.

같은 대지면적이라도 단층 공장인지, 여러 층으로 연면적을 많이 확보한 공장인지, 건물이 신축인지 노후됐는지에 따라 전체 가격은 달라질 수 있습니다.

개별입지는 여기에 추가로 확인할 항목이 있습니다.

• 진입도로와 부지 정비
• 전력 증설
• 건축물 보수
• 배수·환경시설 정비
• 증축 부분이나 시설의 적법성 확인

매입가격이 낮아 보여도 이런 비용이 추가로 필요하다면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

반대로 산업단지는 기반시설이 잘 갖춰진 공장이라도 내 업종이 해당 단지의 입주조건에 맞지 않으면 애초에 후보에서 빠질 수 있습니다.

그렇다면 우리 회사는 어느 쪽부터 보면 될까

정답을 지역명 하나로 정할 수는 없습니다.

같은 금속가공업체라도 필요한 전력, 설비 크기, 차량 운행 빈도와 야적 필요 여부에 따라 맞는 공장이 달라집니다.

그래서 후보지를 찾기 전에 최소한 네 가지는 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

이 네 가지를 먼저 정리하면 산업단지를 우선 볼지, 개별입지를 우선 볼지, 그리고 김포 어느 권역부터 후보지를 좁힐지 판단하기 쉬워집니다.

김포 공장 입지는 지역보다 ‘첫 질문’을 제대로 잡는 것이 중요합니다

양촌·학운 산업단지에서는 먼저 다음 질문을 확인합니다.

“이 단지에 우리 업종이 들어갈 수 있는가?”

산업단지 밖 개별입지를 검토한다면 먼저 확인할 질문이 달라집니다.

“이 필지의 도로·건물·전력·환경조건으로 우리 공장을 운영할 수 있는가?”

어느 질문이 더 중요한 것이 아닙니다.

입지 유형에 따라 첫 번째 질문이 달라지는 것입니다.

김포 산업용 입지를 검토할 자료가 필요하다면

아직 특정 공장 매물을 정하지 않은 단계라면 매물을 많이 보는 것보다 우리 사업에 필요한 입지조건부터 정리하는 것이 도움이 될 수 있습니다.