물류센터 전대차 계약 완전 정리 | 임대인 동의·전차인 보호·원상복구 책임

물류센터나 창고를 전대(轉貸)로 제안받으면 대부분 같은 지점에서 멈춥니다. 조건은 좋아 보이는데, 계약 상대가 건물주가 아니라는 사실이 마음에 걸리는 겁니다.

이 글은 전대 매물을 제안받고 검토 중인 기업 실무자, 그리고 잉여 공간을 전대로 내놓으려는 임차 기업을 위해 썼습니다. 상가·창고 등 상업용 부동산 기준이며, 주택 전대차는 주택임대차보호법이 별도로 적용되므로 이 글의 범위에서 제외합니다.

작성일: 2026-08-05 · 민법·상가건물 임대차보호법 조문 및 관련 판례 기준

전대차의 법적 구조 — 세 주체, 두 개의 계약

전대차를 가장 쉽게 이해하는 방법은 1층 위에 올린 2층을 떠올리는 겁니다.

1층은 건물주(임대인)와 임차인이 맺은 원임대차계약입니다. 2층은 그 임차인(이제 전대인이 됩니다)이 새 세입자(전차인)와 맺는 전대차계약입니다. 두 계약은 법적으로는 별개의 계약이지만, 2층은 1층 위에만 서 있을 수 있습니다.

이 비유로 핵심 쟁점을 정리하면 이렇습니다.

• 기간: 전대차계약서에 원임대차보다 긴 기간을 적더라도, 전차인이 임대인에게 주장할 수 있는 실질적인 사용기간은 원임대차의 존속을 전제로 합니다. 원임대차 잔여기간을 넘는 사용은 별도의 갱신·승계·신규 임대차 합의 없이는 보장되지 않습니다.
• 금액: 전대차의 보증금·차임은 전대인과 전차인이 별도로 정할 수 있습니다. 다만 전차인이 임대인에게 직접 부담하는 의무는 원임대차와 전대차에서 각각 정한 의무의 범위를 넘지 않는다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 2018다200518 판결).
• 존속: 원임대차가 차임 연체 등의 해지 사유로 무너지면, 전차인이 아무리 성실해도 영향을 받습니다.

그래서 전대차 검토의 첫 서류는 전대차계약서가 아니라 원임대차계약서입니다. 2층에 입주하기 전에 1층 기둥부터 보는 순서입니다.

왜 ‘종속’이 나쁜 말이 아닌가

종속 구조라는 말은 위험하게 들리지만, 뒤집으면 장점이 됩니다. 원임대차에서 이미 협상된 조건 — 예컨대 신용도가 반영된 낮은 보증금, 완성된 시설 — 을 이어받는 협의가 가능하기 때문입니다. 실제로 김포 고촌 권역의 한 물류센터 전대 사례에서는 조건표 기준으로 원임대차 보증금이 월 차임의 3개월분 수준으로 설정돼 있었고, 전대 보증금은 그 범위 안에서 협의하는 조건이 제시됐습니다. 신용이 검증된 원임차인이 이미 협상해 둔 조건을 새 사업자가 이어받는 셈이라, 같은 공간을 개별 계약으로 얻을 때와는 초기자금 설계 자체가 다르게 출발합니다.

종속은 리스크의 이름이면서 동시에 조건 승계의 통로입니다. 어느 쪽이 되는지는 다음 섹션의 ‘동의’에서 갈립니다.

임대인 동의 — 있고 없고가 계약의 운명을 가른다

임대차에서 “누구에게 공간을 맡길 것인가”를 정하는 권리는 임대인에게 있습니다. 민법이 무단 전대를 해지 사유로 정해 둔 이유가 여기에 있습니다.

동의 없는 전대: 민법 제629조

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다고 정하고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다.

무단 전대의 결과를 정리하면 이렇습니다.

• 임대인은 원임대차를 해지할 수 있습니다. 1층이 철거되는 겁니다.
• 전차인은 임대인에게 자신의 권리를 주장하기 어렵습니다. 월세를 성실히 냈다는 사실이 방패가 되지 않습니다.
• 전대인과 전차인 사이의 계약이 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 사용을 계속할 근거가 사라집니다.

정리하면, 동의 확인은 전대차 검토의 관문이 아니라 전제입니다.

동의의 형식 — ‘한 장’이 아니라 ‘특정’이 핵심

실무에서 자주 보는 함정은 동의의 유무가 아니라 범위입니다.

“전대에 동의함”이라는 포괄 문구 한 줄과, “지상 O층 중 O㎡를, 20XX년 O월까지, 보관·물류 용도로 전대하는 것에 동의함”이라는 특정 문구는 분쟁 상황에서 전혀 다른 힘을 갖습니다. 동의서에는 최소한 층·면적·기간·업종이 특정되어야 하고, 원임대차계약서의 전대 관련 조항(금지 특약·조건부 허용 등)과 모순되지 않는지도 대조해야 합니다.

‘건물 소부분’ 예외가 있다는 말을 들었다면 — 민법 제632조

신탁 소유 건물이라면 — 승인 주체부터 확인

대형 물류센터는 등기상 소유자가 신탁회사인 경우가 많습니다. 이때 “건물주 동의”의 실제 주체가 신탁회사인지, 위탁자인지, 자산관리회사인지가 신탁계약 구조에 따라 달라질 수 있습니다.

확인 방법은 서류입니다. 등기사항증명서로 소유 형태를 확인하고, 필요하면 신탁원부와 원임대차계약의 당사자 표시를 대조합니다. 전차인의 신용도·취급 품목에 대한 사전 심사 절차를 두는 건물도 있으므로, 심사가 있다면 요구 서류(사업자 정보·취급 품목·재무 관련 자료 등)를 미리 준비하는 편이 절차를 단축합니다.

동의받은 전차인의 지위 — 보호와 의무는 동시에 온다

동의를 받으면 전차인의 법적 지위는 달라집니다. 다만 이 지위에는 보호와 의무가 함께 따라옵니다.

민법 제630조: 임대인에 대한 직접 의무

민법 제630조에 따라 동의받은 전대의 전차인은 일정한 경우 임대인에게 차임 등 직접 의무를 부담합니다. 다만 그 범위는 원임대차와 전대차에서 각각 정한 의무를 넘지 않습니다(대법원 2018다200518 판결).

또 하나 주의할 지점이 있습니다. 전차인이 전대인에게 차임을 지급했을 때 그 지급을 임대인에게 주장할 수 있는지는, 전대차상 지급기일과 임대인의 청구 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 조문이 있다고 해서 지급 상대가 자동으로 임대인으로 바뀌는 것도 아닙니다.

그래서 실무 결론은 하나입니다. 차임 지급 계좌와, 임대인의 직접 청구가 발생할 경우의 처리 방법을 3자 서면으로 미리 정해 두는 것이 안전합니다.

민법 제631조: 합의 종료로부터의 보호

민법 제631조는 임대인의 동의를 얻은 전대에서, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정합니다.

이 조항이 막는 상황은 구체적입니다. 전대인이 사정이 생겨 건물주와 “우리 계약 그만합시다”라고 합의해 버리는 경우, 그 합의만으로 전차인을 내보낼 수는 없다는 것입니다. 두 사람의 악수로 세 번째 사람의 자리를 없앨 수 없도록 만든 안전장치입니다.

보호의 지도 — 어떤 종료 사유에 어디까지 보호되나

다만 이 보호는 모든 종료 사유를 덮지 않습니다. 종료 사유별로 구분해서 이해해야 합니다.

이 표가 전대차 검토의 절반을 설명합니다. 동의를 확인한 다음 원임대차의 잔여기간·연체 여부·해지 조항을 확인해야 하는 이유가 전부 여기에 있습니다.

상가건물 임대차보호법이 적용된다면 — 제13조의 갱신 대위

물류센터라고 해서 상가건물 임대차보호법이 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다. 단순 보관만 이루어지는 장소인지, 그 공간에서 영리를 목적으로 한 물류 영업이 함께 이루어지는지 등 실제 사용 형태에 따라 적용 여부가 달라질 수 있다는 것이 판례의 기준입니다(대법원 2009다40967 판결).

만약 적용 대상이라면 검토할 조항이 하나 늘어납니다. 상가건물 임대차보호법 제13조에 따라, 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 가능성이 있습니다. 잔여기간이 짧은 전대를 검토할 때 함께 살펴볼 만한 조항입니다.

원상복구 책임 — 세 겹으로 나눠야 분쟁이 없다

이사 나가는 날의 다툼은 대부분 한 문장에서 시작합니다. “이건 누가 설치한 겁니까?”

전대차의 원상복구는 일반 임대차보다 한 겹이 더 있습니다. 시설을 설치한 사람이 두 명(전대인·전차인)일 수 있고, 그 위에 건물주의 인정 범위가 얹히기 때문입니다. 그래서 시설을 세 겹으로 나눠 각각의 책임을 문서로 고정하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

한 가지 더. 전대인과 전차인 사이의 특약만으로는 완결되지 않는 경우가 있습니다. 기존 시설의 존치 여부를 건물주가 인정하는지, 계약 종료 전 건물주가 철거를 요구할 수 있는지는 원임대차 쪽 문제이기 때문입니다. 기존 시설을 그대로 인수해 쓰는 조건이라면, 가능하면 건물주(또는 승인 권한자)가 참여한 서면 확인까지 받아두는 것이 가장 확실한 형태입니다.

김포 고촌 권역의 앞선 사례에서도 조건표에는 “원상복구 의무 없음”이라고 적혀 있었지만, 확인해 보니 그 실체는 조건표·안내 기준으로 “복구 책임을 전대인이 부담하는 구조”였습니다. 문구와 실체가 다른 것이 아니라, 문구가 생략하고 있는 주어를 찾아내는 것이 검토의 본질입니다.

보증금 회수 구조 — 가장 큰 금전 리스크부터 설계합니다

전대차에서 전차인이 안는 가장 큰 금전적 위험은 계약 해석이 아니라 보증금입니다.

전대차 보증금의 계약 상대는 전대인입니다. 그래서 반환 의무자도 원칙적으로 전대인입니다. 문제는 여기서 생깁니다. 전대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되어도, 전차인은 전대인에 대한 보증금 반환채권만으로 임대인의 건물 인도 청구에 대항하기 어렵습니다. 쉽게 말해 “보증금 받을 때까지 못 나갑니다”라는 주장이 건물주에게는 통하지 않을 수 있다는 뜻입니다.

그래서 보증금은 금액 협상보다 회수 구조 설계가 먼저입니다. 계약 전에 아래를 확인하고 가능한 항목은 특약으로 고정합니다.

• 전대인의 재무 상태와 보증금 반환 능력
• 원임대차가 조기 종료될 때의 반환 기한
• 보증금 별도 예치 또는 지급보증 활용 가능 여부
• 임대인이 원임대차보증금을 반환할 때 전대차보증금을 함께 정산하는 3자 약정 가능 여부
• 전대인에게 압류·회생·파산 등이 발생할 때의 처리 방법

보증금 규모가 작게 설계된 전대일수록 이 위험의 절대 크기도 줄어듭니다. 앞서 본 초기자금이 가벼운 구조가 리스크 관리 측면에서도 의미를 갖는 이유입니다.

자주 하는 오해와 실수

“동의서 한 장 받았으니 끝났다.” 범위가 특정되지 않은 포괄 동의는 분쟁 시 해석 다툼의 대상이 됩니다. 층·면적·기간·업종이 들어간 동의가 실무 기준입니다.

“‘원상복구 없음’이라니 부담이 아예 없구나.” 대부분 책임 주체가 이동한 것이지 의무가 소멸한 것이 아닙니다. 누가 부담하는지, 건물주도 그렇게 알고 있는지를 확인하는 것이 순서입니다.

“잔여기간이 2년이니 2년은 보장이다.” 잔여기간은 상한이지 보장이 아닙니다. 전대인의 차임 연체로 원임대차가 해지되면 잔여기간은 의미를 잃습니다. 원임대차의 연체 이력·해지 조항 확인이 함께 가야 하는 이유입니다.

전대가 유리해지는 조건 — 시험 운영 관점

여기까지의 확인 절차가 갖춰졌다면, 전대는 방어의 대상이 아니라 전략의 도구가 됩니다.

저위험 검증 수단이 되기 위한 3요소

물류센터 운영이 처음인 기업에게 5년 장기 임대차는 큰 베팅입니다. 전대는 이 베팅을 시험 운영으로 바꿀 수 있습니다. 다만 아무 전대나 그런 것은 아니고, 세 가지가 맞아야 합니다.

1. 잔여기간이 검증 목적과 맞을 것 — 1~3년의 잔여기간은 시험 운영 기간으로 검토할 수 있습니다. 다만 자동화 설비 투자비 회수기간, 화주와의 계약기간, 검증 후 이전 비용에 따라 충분하지 않을 수도 있으므로, 우리 회사의 검증 항목과 기간을 먼저 정의하는 것이 순서입니다.
2. 시설 인수 조건이 정리돼 있을 것 — 랙·도크 등 기존 설비를 책임 구분이 명확한 상태로 이어받을 수 있다면 초기 투자가 크게 줄어듭니다.
3. 보증금 구조가 가벼울 것 — 원임대차 조건을 승계하는 협의 구조 덕에 개별 임대차보다 초기자금이 낮게 설계되는 경우가 있습니다.

이 세 요소가 갖춰진 전대는 “남의 계약에 얹혀가는 것”이 아니라, 검증 비용을 낮춘 파일럿 거점입니다. 실제 비용이 얼마나 달라지는지 — 전대료와 총점유비용의 차이 — 는 별도의 계산 글에서 다룰 예정입니다. (발행 예정)

전대인 관점 — 잉여 공간을 내놓는 쪽의 설계

전대는 들어가는 쪽만의 이야기가 아닙니다. 사업 구조가 바뀌어 공간이 남는 임차 기업에게 전대는 잔여 계약기간의 고정비를 줄일 수 있는 수단 중 하나입니다. 조기 해지 합의, 임차권 양도, 신규 임차인 승계 같은 다른 방식과 비용·속도를 비교해 선택하는 것이 합리적입니다.

전대를 택한다면 미리 설계할 것은 세 가지입니다. 임대인 동의를 서면으로, 범위를 특정해 확보할 것. 전차인 모집 조건(업종·신용)을 임대인의 심사 기준과 미리 맞춰둘 것. 그리고 원상복구 책임을 자신이 안는지, 전차인에게 일부 넘기는지를 전대차 특약으로 명확히 할 것. 이 세 가지가 정리된 전대 매물은 시장에서 검토 속도가 눈에 띄게 빨라집니다.

물류창고업 등록이 필요한 규모·용도인지, 3PL 전환과 어떻게 연결되는지는 별도 글에서 정리합니다. (발행 예정)

계약 전 확인 순서 — 의사결정 순서도

지금까지의 내용을 실행 순서로 압축하면 네 단계입니다.

1. 동의 확인임대인(승인 권한자) 특정 → 서면 동의 → 층·면적·기간·업종 특정 여부. 미확보 시 진행 중단 — 제632조 예외에 기대지 않고 동의 확보를 선행 조건으로 삼습니다.
2. 원임대차 검토잔여기간 → 연체 이력 → 해지 조항·해지 통고 구조(제638조) → 전대 관련 특약. 잔여기간이 필요 사용기간보다 짧다면 갱신 협의·양도·승계 등 다른 계약 방식을 검토합니다.
3. 특약 설계원상복구 3겹 구분 → 보증금 회수 구조(3자 정산 약정 포함) → 차임 지급 경로 3자 서면 → 관리비·부가세 분리 기재.
4. 심사 대응건물 측 심사 요건 확인 → 서류 준비 → 승인 후 계약 체결.

준비 서류 체크리스트

• 원임대차계약서 전문 (전대 조항·원상복구 조항 포함)
• 임대인의 전대 동의서 (범위 특정본)
• 등기사항증명서 (신탁 소유 여부 확인 — 필요시 신탁원부)
• 기존 시설 목록과 설치 주체 확인 자료
• 입주 시점 상태 기록 (사진·점검표)
• 전대차계약서 초안 (보증금·차임 지급 관련 특약 포함)

자주 묻는 질문

임대인 동의는 구두로도 유효한가요?

법이 동의의 형식을 서면으로 강제하는 것은 아닙니다. 다만 구두 동의는 분쟁 시 존재 자체를 입증하기 어렵습니다. 실무에서는 서면 동의를 확보하지 못한 전대는 진행하지 않는 것을 기준으로 삼는 편이 안전합니다.

전대인이 월세를 연체하면 전차인은 어떻게 되나요?

전대인의 연체로 원임대차가 해지되면 전차인의 사용 근거도 영향을 받습니다. 제631조의 보호는 합의 해지에 대한 것이고, 채무불이행 해지에는 제638조의 통지·유예 보호도 적용되지 않을 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 계약 전 연체 이력 확인, 계약 후에는 차임 지급 확인 구조(예: 지급 증빙 공유 특약)를 검토할 수 있습니다.

전차인이 임대인에게 직접 월세를 낼 수도 있나요?

민법 제630조에 따라 동의받은 전대의 전차인은 일정한 경우 임대인에게 직접 의무를 부담하지만, 그 범위는 원임대차와 전대차 각각의 의무를 넘지 않습니다. 또한 전대인에게 이미 지급한 차임을 임대인에게 주장할 수 있는지는 지급기일과 청구 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 지급 계좌와 직접 청구 발생 시 처리 방법을 3자 서면으로 정해 두는 것이 안전합니다.

원임대차가 끝나면 전대차는 자동으로 끝나나요?

기간 만료로 원임대차가 종료되면 전대차도 그 기반을 잃는 것이 원칙적인 구조입니다. 그래서 전대차의 실질 사용 가능 기간은 “전대차 계약서의 기간”이 아니라 “원임대차 잔여기간”을 기준으로 판단해야 합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우라면 제13조의 갱신요구 대위 가능성도 함께 검토할 수 있습니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

계약 상대인 전대인에게 반환받는 것이 기본 구조이고, 전대인에 대한 반환채권만으로는 임대인의 인도 청구에 대항하기 어려울 수 있습니다. 그래서 본문의 ‘보증금 회수 구조’ 항목처럼 반환 기한·별도 예치·3자 정산 약정 등을 계약 단계에서 설계하는 것이 중요합니다.

마무리 — 네 줄 요약과 다음 행동

1. 동의받은 전대차는 민법이 예정한 계약 형태이며, 동의는 서면·범위 특정이 실무 기준입니다. 제632조의 소부분 예외에 기대는 것보다 동의 확보가 안전합니다.
2. 전차인 보호(제631조)는 합의 해지에 한정됩니다. 기간 만료·해지 통고(제638조)·채무불이행 해지는 각각 다르게 작동하므로 원임대차의 잔여기간·연체·해지 조항 확인이 반드시 함께 가야 합니다.
3. 원상복구는 기존 시설·신설 설비·통상 손모의 세 겹으로 나눠 서면으로 고정하면 분쟁 여지가 크게 줄어듭니다.
4. 보증금은 금액보다 회수 구조가 먼저입니다. 반환 기한·별도 예치·3자 정산 약정을 계약 전에 설계하십시오.

전대 매물을 검토 중이라면 원임대차계약서·동의서·시설 목록 세 가지를 먼저 확보해 보시기 바랍니다. 이 서류가 준비된 상태라면 검토와 상담이 훨씬 수월해집니다.

실제 임장에서 이 확인 과정이 어떻게 진행되는지는 김포 고촌 물류센터 사례 글에서 볼 수 있습니다.