물류센터를 찾다 보면
가장 먼저 눈에 들어오는 게 임대료입니다.
상온은 평당 얼마,
저온은 평당 얼마.
비슷한 위치,
비슷한 규모인데도
저온 물류센터 임대료가 더 비싼 경우가 많습니다.
“비싼 저온 물류센터가
더 좋은 건물 아닐까?”
그런데 시장을 들여다보면
그렇게 단순하지가 않습니다.
최근 수도권 물류시장에서는
저온 물류센터가 상온보다 임대료는 높은데,
정작 공실률은 더 높게 나타나는 경우가 적지 않습니다.
자료로 보면 차이가 더 선명합니다.
2024년 수도권 물류센터 시장 기준으로
상온 공실률은 약 17%,
저온 공실률은 약 40%로 집계됐습니다.
(쿠시먼앤드웨이크필드 자료 기준)
저온이 상온보다
두 배 넘게 높은 셈입니다.
2025년 자료에서도
저온 공실률은 38%대로
여전히 높게 나타났습니다.
특히 김포·부천 권역은
상온 공실률이 신축 포함 22%대로 높은 편입니다.
(젠스타메이트 서북권 자료, 2024년 3분기 기준)
다만 새로 준공된 대형 창고를 빼고
기존 재고만 보면 1~2% 수준으로 거의 차 있습니다.
그래서 이렇게 읽는 편이 더 정확합니다.
“비싼데 안 찬다”가 아니라,
“새로 지은 물량이 아직 소화되는 중”이라는 뜻입니다.
비싸다고 무조건 좋은 건물도 아니고,
저렴하다고 무조건 나쁜 건물도 아닙니다.
결국 봐야 할 건
가격이 아니라 구조입니다.
오늘은 상온과 저온 물류센터가
구조적으로 무엇이 다른지,
그리고 어떤 업종이 어떤 쪽을 골라야 하는지
구조 중심으로 정리해보겠습니다.
상온 물류센터와 저온 물류센터는 무엇이 다를까
쉽게 비유하면 이렇습니다.
상온 물류센터는 일반 아파트,
저온 물류센터는 냉난방 특수설비가 들어간 병원에 가깝습니다.
건물 겉모습은 비슷해 보일 수 있습니다.
하지만 내부 설비와 유지 비용은 전혀 다릅니다.
상온 물류센터
일반 상품 보관이 목적입니다.
생활용품, 전자제품, 의류,
산업자재, 일반 제조품 같은 품목이 여기에 들어갑니다.
저온 물류센터
일정 온도를 유지해야 하는 상품을 보관합니다.
냉동식품, 냉장식품, 수산물,
육가공품, 유제품, 일부 의약품이 대표적입니다.
결국 보관 대상 자체가 다릅니다.
왜 저온 물류센터 임대료가 더 비쌀까
많은 분들이
“저온창고니까 비싸겠지” 정도로 넘어갑니다.
하지만 실제 이유는
좀 더 복잡합니다.
저온 물류센터는
건축 단계부터 들어가는 돈이 다릅니다.
냉동기,
냉장 설비,
단열 패널,
특수 바닥,
결로 방지 설비,
전력 설비까지 추가로 필요합니다.
자동차로 치면
상온 물류센터가 일반 승용차라면,
저온 물류센터는 냉동탑차에 가깝습니다.
같은 이동 수단이지만
구조가 다르니 가격도 달라지는 겁니다.
김포 한강신도시 물류센터 사례
특정 시점·특정 센터 기준이며,
단지마다 다를 수 있습니다.
| 구분 | 상온 | 저온 |
|---|---|---|
| 임대료 | 평당 38,000원 |
평당 48,000원 |
| 관리비 | 평당 3,500원 |
평당 4,500원 |
임대료만 비싼 게 아니라
유지비 구조 자체가 다릅니다.
그래서 저온은
“평당 임대료”만 보고 판단하면
실제 부담을 놓치기 쉽습니다.
현장에서 상담하다 보면,
처음엔 저온 창고를 보러 오셨다가
화물량과 전기료, 냉동기 유지비까지 계산해보고
방향을 바꾸는 경우도 있습니다.
직접 빌려서 운영하는 대신,
저온창고 전문 3PL 업체에
화물을 맡기는 쪽을 검토하는 방식입니다.
저온은 “빌릴까 말까”보다
“직접 운영하는 게 맞나”부터 따져봐야 하는 경우가 많습니다.
그런데 왜 저온 물류센터 공실은 더 많을까
여기서 의문이 생깁니다.
“비싸면 수요도 많아야 하는 거 아닌가?”
시장은 반대로 움직입니다.
핵심은 쓸 수 있는 업종의 폭입니다.
상온창고는 쓸 수 있는 업종이 아주 넓습니다.
의류업체도 쓰고,
전자제품 업체도 쓰고,
생활용품 업체도 씁니다.
저온창고는 다릅니다.
냉장·냉동이 필요한 업종만 들어갈 수 있습니다.
가령 100개 회사가 창고를 찾는다고 해보겠습니다.
상온창고를 쓸 수 있는 회사가 80개라면,
저온창고를 쓸 수 있는 회사는
10개에 그칠 수도 있습니다.
공급은 비슷한데
수요층이 좁은 겁니다.
그래서 저온 물류센터는
임대료가 높아도 공실률이 높게 나타날 수 있습니다.
실제로 김포에서도
저온 매물을 들고 있으면
상온보다 문의가 확실히 뜸합니다.
상온은 의류·생활용품·3PL까지
다양하게 물어보시는 반면,
저온은 식품 쪽 문의로 한정되는 경우가 많습니다.
그러다 보니 저온은 한 번 비면
다음 임차인을 찾는 데 시간이 더 걸리는 편입니다.
한 가지 더 있습니다.
식품 쪽에서 저온 창고를 찾는 경우는
제품이나 원재료 자체가 부피가 크지 않아
화물량이 많지 않은 경우도 있습니다.
원재료를 직접 가공하는 업체는
아예 공장 안에 냉동창고를 두고
가공하는 경우도 많습니다.
그래서 김포에서 서울 서부권 물류를 노리는
소량 화주들을 상대로는
저온 전문 3PL 사업이 유망하지 않을까 하는
생각도 해볼 수 있습니다.
도크와 램프 구조는 왜 중요할까
물류센터를 처음 보는 분들은
건물 규모에 먼저 눈이 갑니다.
하지만 물류회사들은 보는 순서가 다릅니다.
“몇 평인가?”보다
“차량이 어떻게 움직이는가?”를 먼저 봅니다.
여기서 등장하는 게
도크와 램프입니다.
도크
트럭이 접안하는 공간입니다.
램프
차량이 층을 이동하는 통로입니다.
아무리 큰 물류센터라도
트럭이 줄을 서서 기다려야 한다면
효율이 떨어집니다.
반대로 도크 수가 많고
램프 동선이 좋으면,
같은 면적이라도 하루 처리량이 달라집니다.
최근 대형 물류센터에서
전층 접안 구조가 강점으로 평가되는 이유가 여기에 있습니다.
층마다 트럭이 바로 붙을 수 있으면
상·하차 대기가 줄어들기 때문입니다.
김포 한강신도시 물류센터 구조 참고
이 센터는 한 건물 안에
저온 5개 층과 상온 4개 층이 같이 들어간
복합 물류센터입니다.
전 층에 트럭이 직접 들어가 접안하는 드라이브인 구조라,
1층뿐 아니라 위층까지 차가 바로 붙습니다.
램프도 진입·진출을 나눈
원웨이 9m 폭이어서
40피트 컨테이너 트럭도 오르내릴 수 있습니다.
전용률은 저온층 약 74~77%,
상온층 약 79% 수준입니다.
접안부와 차량 통로까지 임대면적에 포함되기 때문에
단순 전용률만으로 판단하기보다
차량 동선까지 함께 봐야 합니다.
같은 평수라도
층이 어떻게 나뉘고
차가 어떻게 붙느냐에 따라
실제 활용도는 크게 갈립니다.
덧붙이면,
김포에서 산업용 부동산을 중개하다 보면
면적대에 따라 찾는 건물이 갈립니다.
100~500평 정도를 쓰시는 분들은
단독 물류창고를 보러 다니시는 경우가 많습니다.
500평을 넘어가면
그만한 대형 단독창고가 흔치 않다 보니
자연스럽게 물류센터 임대 매물로
눈을 돌리는 경우가 많습니다.
업종별로 어떤 구조가 필요할까
업종마다 “필요한 구조”가
정해져 있는 경우가 많습니다.
추천이 아니라,
구조상 어떤 쪽이 맞물리는지로 보면
정리가 쉽습니다.
식품 제조업
냉장·냉동 보관이 공정의 일부인 경우가 많습니다.
온도가 곧 품질이라 저온 구조가 전제 조건이 되기도 합니다.
신선식품 유통업
온도 유지가 곧 경쟁력입니다.
콜드체인이 끊기면 상품 가치가 떨어질 수 있습니다.
일반 이커머스
의류·생활용품·잡화 중심이면 온도 설비가 필요 없습니다.
도크 수와 동선이 더 중요할 수 있습니다.
일반 3PL
다루는 고객사 품목에 따라 달라집니다.
다품종을 받을수록 상온 비중이 높아지는 경향이 있습니다.
제조업 보관창고
원자재·완제품이 상온 보관 가능한 경우가 많습니다.
다만 원재료 특성에 따라 별도 검토가 필요합니다.
계약 전에 함께 확인하면 좋은 항목
상온과 저온 중 무엇을 고를지 고민할 때는
임대료만 보지 말고
아래 항목을 같이 보는 게 좋습니다.
특히 저온 물류센터는
임대료보다 운영비 부담이 더 클 수 있습니다.
계약 전에는 가급적
실사용 비용 기준으로 따져보는 걸 권합니다.
전기료·설비 유지비는
업종과 가동 시간에 따라 크게 달라질 수 있어,
단순 평당 임대료 비교로는 잡히지 않기 때문입니다.
마무리
상온 물류센터와 저온 물류센터의 차이는
단순한 임대료 차이가 아닙니다.
건물 구조,
설비,
운영비,
들어갈 수 있는 업종,
공실 리스크까지 전부 다릅니다.
상온은 활용 범위가 넓고,
저온은 전문성이 높은 대신
운영 조건이 까다롭습니다.
그래서 물류센터를 검토할 때는
가격부터 비교하기보다,
우리 업종이 어떤 구조를 필요로 하는지를
먼저 확인하는 게 더 중요합니다.
같은 평수라도
무엇을 보관하느냐에 따라
“좋은 창고”의 기준이 완전히 달라지기 때문입니다.
본 글은 특정 중개대상물에 대한 표시·광고가 아니라,
물류센터 구조에 대한 일반 정보를 정리한 글입니다.
임대료·관리비·공실률 등 수치는 특정 시점·특정 센터 기준의 참고 자료로,
단지와 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 계약 검토 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 함께 거치시기 바랍니다.