김포 한강시네폴리스 산업용지, 어떤 업종이 들어갈 수 있을까? 입주업종·블록별 분석

한눈에 보는 결론

한강시네폴리스 산업용지는 일반 제조공장만을 위한 땅으로 보기 어렵습니다.

산업시설용지 공통 허용용도에는 도시형공장, 지식산업센터, 생산활동 지원시설, 벤처기업 및 벤처기업집적시설이 포함되어 있습니다. 또한 블록별로 출판업, 영상·오디오 제작 및 배급업, 방송업, 통신업, 컴퓨터 프로그래밍·시스템통합 및 관리업, 정보서비스업, 연구개발업, 전문서비스업, 건축기술·엔지니어링 및 기타과학기술서비스업이 구분되어 있습니다.

산업용지를 볼 때 가장 먼저 확인할 것

한강시네폴리스는 김포시 고촌읍 향산리와 걸포동 일원에 조성되는 일반산업단지입니다. 사업개요는 별도 글에서 정리했으므로, 이 글에서는 산업용지 판단 기준에 바로 들어가겠습니다.

산업용지를 검토할 때 가장 먼저 봐야 할 항목은 세 가지입니다.

지구단위계획 시행지침은 산업시설용지 건축물 용도를 공통사항과 A1~A7로 구분하고, 건축물 용도는 산업시설용지 용도계획표에 적합해야 한다고 규정합니다. 또 해당 용도지역에서 건축 가능한 건축물이라도 허용용도 외의 용도는 입지할 수 없다고 정리되어 있습니다.

산업용지와 복합용지는 무엇이 다른가

실수요자가 자주 헷갈리는 부분이 산업용지와 복합용지의 차이입니다.

산업용지는 산업시설 중심으로 봐야 하고, 복합용지는 산업시설에 상업시설과 지원시설이 결합되는 구조입니다. 다만 복합용지도 상가 중심 개발용지로 보면 안 됩니다. 지구단위계획 시행지침 기준 복합용지는 건축물 연면적 기준으로 산업시설면적 60% 이상, 상업시설면적 30% 이하, 지원시설면적 10% 이하로 계획해야 합니다.

복합용지의 건축 규모는 복합1~복합4 기준 건폐율 60% 이하, 용적률 330% 이하, 10층 이하, 55m 이하로 정리되어 있습니다.

블록별 입주 가능 업종

한강시네폴리스 산업용지는 산업1부터 산업14까지 나뉘고, 복합용지는 복합1부터 복합4까지 구분됩니다. 토지이용계획도상 산업용지와 복합용지는 단지 내 주요 축에 배치되어 있으며, 주거·상업·업무시설과 분리되면서도 연결되는 구조입니다.

아래 표는 허용업종표와 지구단위계획 시행지침을 기준으로 정리한 것입니다.

허용업종표에서는 정보서비스업 단독 또는 중심 조합이 84,908㎡, 20.5%로 표시되어 있고, 산업9·11·12·13의 영상·오디오 제작 및 배급업·방송업·정보서비스업 조합은 169,335㎡, 40.8%로 가장 큰 비중을 차지합니다.

실제로 어떤 수요층에게 맞을까

1. 영상 제작·방송·콘텐츠 기업

가장 직접적으로 맞는 수요층은 영상·오디오 제작 및 배급업, 방송업 관련 기업입니다.

산업9·11·12·13은 영상·오디오 제작 및 배급업, 방송업, 정보서비스업 조합으로 구성되어 있고, 산업14도 영상·오디오 제작 및 배급업, 방송업, 컴퓨터 프로그래밍·시스템통합 및 관리업을 포함합니다.

영상 제작사, 방송 콘텐츠 제작사, 온라인 콘텐츠 제작사, 촬영·편집·배급 기능을 가진 기업은 우선 검토 대상이 될 수 있습니다.

다만 단순 촬영 스튜디오인지, 방송·영상 제작업인지, 플랫폼 기반 정보서비스인지에 따라 적합한 블록은 달라집니다.

2. 정보서비스·소프트웨어·IT 서비스 기업

정보서비스업은 한강시네폴리스에서 중요한 축입니다.

산업10은 정보서비스업 중심으로 표시되어 있고, 복합2·4도 정보서비스업을 중심으로 봅니다. 산업1·2·3·9·11·12·13에도 정보서비스업이 포함됩니다.

소프트웨어 개발, 시스템 운영, 플랫폼 서비스, 데이터 처리와 관련된 사업자는 “IT 회사”라는 넓은 표현보다 정보서비스업인지, 컴퓨터 프로그래밍·시스템통합 및 관리업인지를 나눠 봐야 합니다.

특히 컴퓨터 프로그래밍·시스템통합 및 관리업은 산업4·7·8, 산업14 등 일부 블록과 연결되므로, 모든 IT 업종이 모든 산업용지에 들어갈 수 있다고 보면 안 됩니다.

3. 연구개발·전문서비스·엔지니어링 기업

산업5·6과 복합3은 연구개발업, 전문서비스업, 건축기술·엔지니어링 및 기타과학기술서비스업과 연결됩니다.

기술 연구소, 엔지니어링 회사, 설계·기술검토 기능을 가진 기업은 이 구간을 중점적으로 검토할 수 있습니다.

다만 “디자인”이라는 표현만으로 바로 판단하기는 어렵습니다. 전문 디자인, 제품 설계, 엔지니어링, 연구개발, 단순 상품 출하가 서로 다른 업종코드로 나뉠 수 있기 때문입니다.

4. 지식산업센터·벤처기업 수요

산업시설용지 공통 허용용도에는 지식산업센터와 벤처기업, 벤처기업집적시설이 포함되어 있습니다.

이 부분은 실수요자에게 중요합니다.

한강시네폴리스 산업용지를 단순 공장용지로만 보면 수요가 좁아지지만, 지식산업센터와 벤처기업 집적시설까지 보면 콘텐츠, IT, 정보서비스, 연구개발, 기술서비스 기업까지 검토 범위가 넓어집니다.

다만 지식산업센터에 입주 가능한 업종은 별도 기준을 확인해야 합니다. 시행지침도 도시형공장과 지식산업센터 입주 가능 업종은 별표 기준에 한정된다고 정리하고 있습니다.

애매한 업종은 어떻게 봐야 하나

실제 문의에서는 명확한 방송업·정보서비스업보다 애매한 업종이 더 어렵습니다.

예를 들어 이런 경우입니다.

여기서 중요한 기준은 “우리 회사가 무엇을 하느냐”가 아니라, 사업계획서상 주된 기능이 무엇으로 설명되느냐입니다.

예를 들어 라이브 방송을 통한 판매업체라면 단순 판매업으로만 보면 산업용지와 맞지 않을 수 있습니다. 하지만 영상 제작, 방송 콘텐츠 운영, 정보서비스, 플랫폼 운영, 상품 보관·출하가 결합된 구조라면 판단 기준이 달라집니다.

기계부품을 직접 제조하지 않는 업체도 마찬가지입니다. 단순히 물건을 보관하고 출하하는 창고형 사업인지, 제품 설계·디자인·엔지니어링·기술서비스 기능이 중심인지에 따라 판단이 갈립니다.

입주업종을 볼 때 주의해야 할 제한 조건

허용용도 외 용도는 제한될 수 있음

지구단위계획 시행지침은 허용용도가 지정된 필지에서는 관련 법령상 가능하더라도 허용용도 외 용도로 건축할 수 없다고 설명합니다.

따라서 “일반공업지역이니까 가능하다”는 식으로 접근하면 위험합니다. 필지별 허용용도, 업종코드, 불허용도, 관리기관 입주심사 기준을 함께 봐야 합니다.

데이터센터는 별도로 주의해야 함

정보서비스업, 통신업, 방송통신시설이 언급되더라도 데이터센터는 여러 항목에서 제외로 표시되어 있습니다.

산업시설용지 용도계획표에도 방송통신시설 중 데이터센터 제외 문구가 반복되어 있고, 복합용지에서도 정보서비스업과 방송통신시설 관련 항목에서 데이터센터 제외가 확인됩니다.

건축 규모도 블록별로 다름

산업시설용지는 기본적으로 건폐율 70% 이하, 용적률 280% 이하입니다. 높이는 산업1~8은 6층 29m 이하, 산업9는 6층 33m 이하, 산업10은 6층 39m 이하, 산업11·12는 5층 39m 이하, 산업13은 5층 55m 이하, 산업14는 6층 65m 이하로 구분되어 있습니다.

복합용지는 복합1~4 기준 건폐율 60% 이하, 용적률 330% 이하, 10층 이하, 55m 이하입니다.

사업자가 필요한 층고, 차량 동선, 적재 공간, 사무공간, 촬영공간, 출하공간이 있다면 업종만 검토할 것이 아니라 건축 가능 규모도 함께 확인해야 합니다.

분양가와 분양률은 어떻게 봐야 하나

산업용지를 검토하는 분들은 결국 가격도 궁금해합니다.

2021년 김포시 보도자료에서는 한강시네폴리스 산업시설용지 분양가격을 평균 3.3㎡당 452만 원 수준으로 공급할 예정이라고 안내했습니다.

이후 2026년 언론 보도에서는 산업시설용지 분양 성과가 기대보다 낮고, 3.3㎡당 약 550만 원 수준의 분양가가 부담으로 작용했다는 내용이 나왔습니다. 같은 보도에서는 산업·복합시설 일부를 주거시설로 변경해 발생하는 매각이익을 산업시설용지 분양가 인하에 재투입하는 방안이 언급되었고, 450만 원 이하 가능성도 보도됐습니다.

다만 이 부분을 최종 확정 분양가처럼 받아들이면 안 됩니다.

김포시는 2026년 1월 한강시네폴리스 일반산업단지계획 변경안에 대한 주민 공람 및 합동설명회 개최를 공고했고, 경기도는 2025년 11차 변경 승인 고시를 게시한 바 있습니다. 작성 기준일 현재 공개자료로는 최종 확정 분양가라기보다, 공급가격 조정과 산업단지계획 변경 절차를 함께 확인해야 하는 단계로 보는 것이 안전합니다.

따라서 가격은 다음 순서로 접근하는 것이 안전합니다.

문의 전에 정리하면 좋은 체크리스트

이 산업용지를 검토한다면 문의 전에 아래 내용을 정리해두는 것이 좋습니다.

애매한 업종일수록 “우리는 판매업입니다”, “우리는 디자인업입니다”처럼 한 단어로 설명하기보다, 실제 사업 흐름을 나눠서 설명하는 것이 좋습니다.

이렇게 정리해야 허용업종표와 실제 사업이 맞는지 검토하기 쉽습니다.

마무리: 한강시네폴리스는 업종코드부터 확인해야 한다

김포 한강시네폴리스 산업용지는 “영상단지”라는 이름만 보고 판단하기에는 구조가 넓습니다.

영상·오디오 제작, 방송업, 정보서비스업이 핵심인 것은 맞지만, 지식산업센터, 벤처기업, 컴퓨터 프로그래밍·시스템통합, 연구개발, 전문서비스, 엔지니어링 수요도 함께 봐야 합니다.

또 보관·출하·라이브 방송·디자인·인쇄 관련 업체처럼 업종이 애매한 경우도 있습니다. 이런 경우는 가능 또는 불가능을 바로 단정하기보다, 사업의 주된 기능과 부수 기능을 나눠 허용업종표와 대조해야 합니다.

정리하면 이 산업용지를 검토할 때 순서는 다음과 같습니다.

업종이 명확한 경우에는 블록 매칭이 비교적 빠릅니다. 반대로 업종이 애매한 경우에는 사업계획서와 실제 운영 구조를 정리한 뒤 검토하는 것이 현실적인 접근입니다.