김포 공장 부지 매입 시 ‘도로 지분’ 반드시 확인해야 하는 이유｜공장 분할 개발 실무 가이드

김포에서 소형 공장 매매나 신규 공장 분양을 고려하고 있다면, 놓치기 쉬운 권리 항목이 하나 있습니다. 바로 ‘도로 지분’입니다.
겉보기에 도로 출입이 원활해 보이는 공장 부지라도, 실제 인허가나 건축설계 과정에서 ‘도로 지분이 없다’는 이유로 사업이 중단되는 사례가 적지 않습니다.

김포 공장 부지

매입 시 ‘도로 지분’

반드시 확인해야 하는

이유｜공장 분할 개발

실무 가이드

김포에서 소형 공장 매매나 신규 공장 분양을 고려 중이신가요?

그렇다면 반드시 확인하셔야 할 것이
있습니다.
바로 ‘도로 지분’입니다.

도로에 접한 것처럼 보이는 공장 부지도
실제로는 도로 지분이 없어
건축 허가가 제한되는 경우가 많습니다.

1. 도로 지분이란 무엇인가요?

공장 부지를 여러 필지로 나누어 개발할 때, 모든 부지가 외부 도로에 직접 접할 수는 없습니다.
이때 공장 단지 안에 내부도로를 조성하고, 이 도로를 모든 공장 소유자가 일정 비율로 공유하는 방식이 일반적입니다.

이때 공유 형태로 갖는 것이 바로 ‘도로 지분’입니다.
도로 지분은 각 공장 부지에서 도로에 진출입할 수 있는 법적 통행권을 의미하며,
도로 지분이 없는 경우에는 건축허가 자체가 제한될 수 있습니다.

1. 도로 지분이란?

여러 공장 필지 중
모두가 외부 도로에 접할 수는
없습니다.

그래서 내부에 공용 도로를 만들고,
이를 공장 소유자들이 지분으로
공유합니다.

이 도로 지분이 있어야
법적으로 출입이 가능하고
건축 허가가 떨어지는 구조입니다.

2. 도로 지분이 단 1㎡라도 있으면 통행권이 생긴다?

맞습니다. 김포 지역 공장 단지에서는 도로 지분을 일정 기준으로 나누어 각 필지 소유자에게 부여합니다.
도로 지분이 비록 1㎡밖에 되지 않더라도, 그 도로에 대한 법적인 공동 소유권이 발생하고, 이를 통해 통행권 및 도로 사용 권한이 확보됩니다.

하지만 이 원칙이 오히려 지분 배분의 불형평성을 초래하는 경우도 있습니다.

2. 도로 지분 1㎡만 있어도 통행권 발생

김포의 공장 단지에서는
도로 지분을 일정 기준으로 나눕니다.

1㎡만 있어도
그 도로에 대한 법적 공동 소유권이
생기고,
통행권이 보장됩니다.

하지만 이 기준은
때때로 형평성 문제를 발생시킵니다.

3. 도로 지분을 ‘면적 비례’로 가져가야 하는 이유

도로 지분은 일반적으로 각 공장 부지의 전용 면적에 비례하여 분배합니다.
예를 들어, 100평 공장 부지 소유자는 150평짜리 부지 소유자보다 적은 도로 지분을 갖는 구조입니다.

그런데 현실에서는 형평성 논란이 종종 발생합니다.

외부 도로에 붙어 있는 공장 소유자가 “나는 내부 도로를 쓰지 않는다”며 지분을 적게 가져가거나 아예 포기하는 경우
외부에 노출돼 시인성과 접근성이 좋고 가격이 높은 부지가, 도로 지분도 적게 가진다면 내부 부지에게 이중으로 부담을 주는 구조

3. 도로 지분, 면적 기준이

중요한 이유

일반적으로는 전용 면적 비례로
도로 지분을 나누지만,

현장에서는 이런 일이 종종 벌어집니다:

외부 도로에 붙은 부지가 “나는 내부도로 안 쓰니까 도로 지분 적게 받을래요.”
노출도 좋고 접근성도 좋은 부지인데 도로 지분까지 적다면?
결국, 내부 부지들이 도로 유지
비용과 불리한 조건을 떠안게 됨

4. 형평성 있는 도로 지분 배분이 중요한 이유

도로 지분은 건축, 진출입, 물류 차량 운행, 안전통로 확보 등 공장 운영 전반에 영향을 주는 실질적 자산입니다.

공장 부지 전용 면적 기준으로 도로 지분을 균등하게 배분해야 하며,
외부 도로에 붙은 부지라 하더라도 도로 지분을 부담하는 것이 공장 단지 전체의 권리 안정성과 직결됩니다.

5. 김포 소형 공장 매매 시 도로 지분 체크리스트

✅ 내부 도로 필지의 지분이 등기상 포함되어 있는가?
✅ 전용 면적 기준으로 도로 지분이 분배되어 있는가?
✅ 도로 사용에 제한이나 협약, 분쟁이 존재하지 않는가?
✅ 외부 도로 접한 부지라도 지분 면제가 아닌가?

4. 형평성 있는 지분 배분이

필수입니다

도로 지분은 공장의
건축, 진입, 물류, 안전 확보와
직결됩니다.

외부 도로에 붙어 있는 부지라도
도로 지분을 적절하게 부담해야
전체 단지의 권리 구조가 안정됩니다.

5. 도로 지분 체크리스트

✅ 도로 지분이 등기에 포함됐나요?

✅ 전용 면적 기준으로 분배됐나요?

✅ 도로 사용에 제한, 분쟁은 없나요?

✅ 외부도로 붙은 부지도 지분을 보유 하나요?

6. 결론 – 도로 지분 없는 공장은 ‘맹지’와 다름없습니다

도로 지분은 단순한 땅의 일부가 아닙니다.
이는 공장의 사용권, 건축 가능성, 향후 매매 가치를 좌우하는 핵심 권리입니다.

김포 공장 부지를 분양받거나 매입할 때는 반드시 도로 지분까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

탄탄GPS에서는 김포 소형 공장의 도로 지분 포함 여부, 건축 가능성, 등기권리 분석까지 전문가가 직접 분석해드립니다.

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6. 결론 – 도로 지분 없는

공장은 사실상 맹지입니다

도로 지분은 공장 부지의
활용성과 가치에 직접적인 영향을
줍니다.

도로 지분이 없다면
건축 불가, 매매 지연, 출입 분쟁 등
수많은 문제가 발생할 수 있습니다.

김포 공장 부지를 매입할 때는
등기와 권리 구조까지 꼭 확인하세요.

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도로 지분 포함 여부, 건축 가능성,
권리 분석까지
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