김포 공장 개발 직접 짓는 방법 1탄 ｜부지 선정부터 건축 인허가까지 A to Z
공장을 짓는다는 건 단순한 건축이 아닙니다.
업종에 따라 필요한 입지 조건도, 인허가 절차도, 설계 방식도 달라지기 때문입니다.
특히 김포처럼 도시지역과 비도시지역이 복잡하게 얽혀 있는 지역에서는 ‘어디에 짓느냐’에 따라 인허가 난이도와 개발 가능성이 완전히 달라질 수 있습니다.
이번 시리즈는 ‘김포에 직접 공장 짓기’라는 현실적인 도전을 준비하는 분들을 위해 기획했습니다. 단 한 번의 글로 모든 업종과 상황을 다룰 수는 없지만, 시간이 날 때마다 핵심 주제를 단계별로 포스팅할 예정입니다.
그 첫 번째 이야기로, 부지 선정부터 인허가 과정까지 김포 공장 개발의 기본 구조를 차분히 정리해보겠습니다.
1. 김포에서 공장 부지 고르는 기준
공장 개발의 시작은 부지 선정입니다. 김포는 수도권 내에서 교통 접근성과 산업 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가되며, 산업단지도 활발히 조성 중입니다. 하지만 지역별 조건은 다르기 때문에 꼼꼼한 검토가 필요합니다.
✅ 용도지역: 공장 개발에 적합한 준공업지역, 계획관리지역인지 확인
✅ 도로 접도 조건: 6m 이상 도로와 접해 있는지 여부 (화물차 출입 가능)
✅ 입지 전략: 산업단지 내 부지(양촌산단, 학운산단 등) vs 외곽 단독 부지
실거래가 기준: 2025년 기준 김포에서 500평 부지는 약 8~12억 수준입니다.
2. 김포 공장 짓기 전 인허가 절차
부지를 확보한 뒤에는 건축 인허가 절차가 이어집니다. 김포시는 개발행위허가 → 건축허가 → 환경·교통 평가 등을 단계별로 진행하며, 전체 허가 진행 기간은 통상 2~4개월 소요됩니다.
기본 절차는 다음과 같습니다.
– 개발행위허가 신청 (비도시지역인 경우)
– 건축허가 신청 및 설계도서 제출
– 교통영향평가·환경영향평가 (규모에 따라 요구됨)
– 허가 승인 후 착공 신고 및 건축 진행
▶ 인허가, 직접 하지 마세요 — 건축사사무소 선택이 개발 성패를 좌우합니다
부지의 용도지역 해석, 도로 접도 기준, 건축 제한 조건 등은 지역별로 다르고, 같은 읍·면·동이라도 담당 공무원의 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 지역 사정을 잘 아는 건축사사무소의 협업은 필수입니다.
3. 탄탄GPS 실무 인사이트｜인허가 파트너십의 힘
탄탄GPS 역시 초창기에는 여러 업체와 협업하며 많은 시행착오를 겪었습니다. 실측 도면 오류, 군 협의 지연, 도로 접도 요건 미비 등으로 인해 허가 접수 후 반려되거나, 전체 일정이 수개월 지연된 적도 있습니다.
하지만 지금은 김포 내 공장·창고 인허가에 특화된 건축사사무소와 오랜 기간 호흡을 맞추며, 다음과 같은 전략적 대응이 가능합니다.
– 어떤 지역은 군 협의가 먼저인지
– 어떤 조건은 교통영향평가 생략이 가능한지
– 어떤 구역은 기존 토목설계로 진입 가능한지 등
또한 김포는 ‘가설건축물’이 허가가 아닌 신고만으로 가능하기에, 적은 자본으로 실용적인 공장 설계를 실현할 수 있는 지역입니다. 이러한 경험이 바로 실전형 개발의 핵심 경쟁력입니다.
4. 실제 사례 + 결론｜김포에서 셀프 공장 짓기, 이렇게 접근하세요
탄탄GPS 부동산이 입주한 상가의 건물주 A씨는 같은 필지 내 공장을 직접 개발한 대표 사례입니다.
처음엔 생산녹지지역과 농업진흥구역이 섞인 복잡한 토지였지만, 도시관리계획 변경과 농지법 완화 타이밍을 활용해 인근 B업체와 함께 1,900평 부지를 공동 매입했습니다.
군사시설보호구역 협의 문제, 융자 조달 문제 등 난관도 많았지만, 그 결과 통합 사옥 완공과 동시에 48번 국도 확장에 따른 보상금까지 받아 건축비를 절감할 수 있었습니다.
✅ 김포는 수도권과 가까우면서도 셀프 개발에 유리한 입지입니다.
✅ 하지만 인허가 리스크, 입지 요건, 설계 포인트를 전문가와 꼼꼼히 분석해야 성공 확률을 높일 수 있습니다.
👉 탄탄GPS는 김포 지역의 부동산 데이터를 기반으로 부지 분석, 인허가 가이드, AI 수익 분석까지 지원합니다.
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