장특공제 개편, 양도세 9.23억·13.73억은 어떻게 계산되나 | 2028·2029년 공제율·한도

같은 집을, 같은 값에 팔아도 양도 연도에 따라 양도소득세 산출세액이 3.16억, 9.23억, 13.73억으로 갈립니다.

결론부터 말하면, 이 차이는 세율에서 생기지 않습니다. 공제의 산식이 바뀌고, 공제액에 상한이 걸리는 위치에서 생깁니다. 계산 순서 자체는 그대로인데, 세율을 적용하기 직전에 빼주던 금액이 연도마다 다르게 계산되고 다르게 잘리기 때문입니다.

이 글은 그 계산 경로를 해설합니다. 2027년(현행) 계산 과정과 “그래서 언제 팔아야 하나”라는 판단은 사례 글에서 이미 다뤘습니다. 여기서는 정부가 공개한 공식 사례에서 2028년 9.23억, 2029년 13.73억이 나오는 경로만 원문 기준으로 풉니다.

전제 두 가지를 먼저 둡니다. 이 내용은 2026년 8월 발표된 정부 세제개편안과 관련 문답자료 기준이며, 입법예고 단계라 국회 심의에서 달라질 수 있습니다. 그리고 이 글은 세무 자문이 아니라 계산 구조 해설입니다.

공제 산식은 이렇게 바뀐다 — 최대치는 그대로, 채우는 방법이 달라진다

장기보유특별공제를 이해하는 가장 쉬운 비유는 적립금 통장 두 개입니다.

현행 1세대 1주택 공제는 통장이 둘입니다. ‘보유 통장’과 ‘거주 통장’. 각각 1년에 4%씩 적립되고, 최대 40%씩, 합쳐서 최대 80%까지 쌓입니다.

개편안의 핵심은 최대치 80%를 건드리는 게 아닙니다. 적립률을 바꿉니다.

연도별 공제 구조 (정부안)

참고로 정부안에서는 2028년부터 주택의 ‘장기보유특별공제’ 명칭도 ‘장기거주소득공제’로 변경합니다. 이 글에서는 검색자에게 익숙한 ‘장특공제’라는 표현을 함께 사용합니다.

통장 비유로 다시 읽으면 이렇습니다. 2028년부터 거주 통장의 적립률은 연 6%로 오르고 보유 통장은 연 2%로 깎입니다. 2029년에는 보유 통장이 폐지되고, 거주 통장 하나가 연 8%로 적립됩니다.

그래서 최대 80%라는 간판은 세 해 모두 같지만, 그 80%를 누가 채울 수 있느냐가 달라집니다. 10년을 실제로 거주한 사람은 어느 해든 80%를 채웁니다. 반대로 거주가 짧은 사람은 해가 갈수록 적립 수단을 잃습니다.

여기에 두 번째 장치가 겹칩니다. 공제율로 계산한 금액이 아무리 커도, 2028년엔 20억, 2029년엔 10억까지만 인정하는 공제액 한도입니다.

이 두 장치가 각각 어떤 사례를 지배하는지, 정부 공식 사례 두 개로 확인합니다.

2028년 경로 — 9.23억은 어디서 오는가

정부 공식 사례 B(양도가액 75억, 취득가액 25억, 10년 거주·10년 보유)입니다. 과세대상 양도차익 약 42억의 산출 과정(12억 비과세 안분)은 사례 글에서 풀었으므로, 여기서는 그 지점부터 시작합니다.

계산 단계표 — 2028년 양도 시

※ 정부 사례의 양도소득세 산출 구조를 단순화해 표시한 금액입니다. 실제 신고·납부세액은 지방소득세 및 개인별 필요경비·공제사항 등에 따라 달라질 수 있습니다.

주목할 지점이 ②입니다. 산식이 6%+2%로 바뀌었는데도 이 소유자의 공제율은 여전히 80%입니다. 거주 10년 × 6% = 60%, 보유 10년 × 2% = 20%. 거주를 채운 사람에게 산식 변경은 타격이 없습니다.

세액을 바꾸는 것은 ③과 ④ 사이입니다. 계산상 33.6억을 빼야 하는데, 한도가 “20억까지만”이라고 자릅니다. 잘려나간 13.6억이 그대로 과세표준에 얹힙니다.

비유하면, 33.6억짜리 할인쿠폰을 들고 계산대에 갔는데 “쿠폰은 20억까지만 받습니다”라는 안내를 듣는 상황입니다. 쿠폰이 무효가 된 게 아니라 쿠폰 사용 한도가 생긴 것입니다. 가격표(세율)는 처음부터 그대로였습니다.

2027년 세액 3.16억과의 차이 약 6억은 전부 여기서 나옵니다. 공제율도 80%로 같고 세율도 같은데, 인정되는 공제액이 33.6억에서 20억으로 줄어 과세표준이 커진 결과입니다.

2029년 경로 — 13.73억, 그리고 공제율이 지배하는 반대 사례

사례 B의 2029년 — 한도가 지배한다

※ 위와 같은 기준으로 단순화한 산출세액이며, 지방소득세 등은 포함되지 않은 금액입니다.

2029년에도 이 소유자의 공제율은 80%입니다. 거주 10년 × 8%로, 보유 통장 없이도 만기를 채웁니다. “거주기간만 인정”이 곧 “공제 축소”는 아닌 것입니다 — 거주를 채운 사람에게는요.

그런데도 세액이 13.73억까지 오르는 이유는 다시 ④번입니다. 한도가 10억으로 내려오면서, 계산값 33.6억 중 23.6억이 잘립니다. 초고가 구간에서는 거주를 만기까지 채워도 한도가 최종 변수가 됩니다. 원문의 표현대로 “장기거주를 충분히 했더라도 고액 양도차익에 대한 공제한도가 세액을 크게 바꾸는” 사례입니다.

사례 A — 거주가 짧으면 한도에 닿기도 전에 공제율이 무너진다

정부 공식 사례 A(양도가액 32억, 취득가액 12억, 2년 거주·10년 보유)는 정반대의 경로를 보여줍니다.

※ 정부 사례 기준의 산출세액이며, 지방소득세 등은 포함되지 않은 금액입니다.

공제율 경로를 풀면: 2027년 거주 2년×4% + 보유 10년×4% = 48%. 2028년 2년×6% + 10년×2% = 32%. 2029년 2년×8% = 16%.

이 사례의 공제액(최대 6억)은 어느 해에도 한도(20억·10억)에 닿지 않습니다. 세액을 밀어 올리는 것은 한도가 아니라 산식 변경에 따른 공제율 하락입니다. 보유 통장 적립분이 해마다 깎여나가는 것이 그대로 세액이 됩니다. 원문 판정도 같습니다 — “공제한도보다 짧은 거주기간으로 인한 공제율 하락이 더 크게 작용”하는 사례.

정리하면, 같은 개편안 안에 두 개의 다른 엔진이 있습니다. 초고가·장기거주 유형(사례 B)은 한도가, 고가·단기거주 유형(사례 A)은 산식 변경이 세액을 결정합니다. 내 경우 어느 엔진이 걸리는지가 계산의 출발 질문입니다.

한도는 계산의 ‘어느 단계’에 걸리나

정부 문답자료가 명시한 양도세 계산 순서는 다음과 같습니다.

한도는 세율보다 앞, 공제 단계의 끝에 걸립니다. 이 위치가 확인되면 시중의 대표적 오해가 구조로 정리됩니다.

원문이 바로잡는 ’10억 한도’의 의미는 네 갈래입니다. 주택가격 10억이라는 뜻이 아니고, 양도차익 10억까지 비과세라는 뜻도 아니며, 차익 10억 초과분 전부에 최고세율이 적용된다는 뜻도 아닙니다. 장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 금액의 상한이 10억이라는 뜻입니다. 한도에 걸린 뒤에도 과세표준에는 기존 누진세율 체계가 그대로 적용되고, 세율이 갑자기 뛰는 별도 구간은 없습니다.

다만 공동명의나 분할양도는 한도를 각자 독립적으로 전액 적용하는 구조가 아닙니다. 정부안은 한도를 인별·연간 기준과 함께 양도 물건별로도 설정해, 공동소유 지분이나 분할 양도 비율에 따라 안분하도록 하고 있으므로, 해당된다면 이 규정을 함께 확인해야 합니다.

한 가지 구분이 더 필요합니다. 정부안에는 ‘장기거주 기본공제 확대’라는 별도 제도도 있습니다. 10년 이상 거주하고 양도가액 30억 이하인 1주택자의 연간 기본공제를 250만 원에서 2,500만 원으로 늘리는 내용인데, 이는 위 순서도의 ‘기본공제’ 자리에 들어가는 제도로, 공제한도 10억과는 다른 제도입니다. 두 제도가 섞여 보도되면서 혼동이 커진 지점입니다.

이 개편은 어느 법을 고치는 것인가

지금 뉴스에는 성격이 다른 개정들이 한 묶음처럼 보도되고 있습니다.

소득세법 트랙 — 이 글이 다룬 장기보유특별공제(개편 후 장기거주소득공제)와 장기거주 기본공제 확대입니다. 양도 시점에 한 번 계산되는 세금(양도소득세)의 문제입니다.

종합부동산세법 트랙 — 과세 기준·기본공제·세액공제 등 보유세 쪽 개편입니다. 매년 반복 부과되는 세금의 문제로, 계산 체계가 별개입니다.

두 트랙을 섞으면 “보유세가 오르니 양도세 공제도 없어졌다더라”식의 합성 오해가 생깁니다. 세목도, 부과 시점도, 계산 구조도 다릅니다.

일정은 다음과 같습니다. 2026년 8월 4일~20일 입법예고 → 9월 초(정부 안내 기준 9월 3일 이전) 정기국회 제출 → 심의·의결. 공제 산식과 한도 금액(20억·10억), 시행 연도는 심의 과정에서 조정될 수 있는 대표적 변수입니다. 이 글의 모든 수치는 정부안 기준이며, 확정 법률이 아닙니다.

세무사 상담에서 물어볼 질문 7가지

계산 구조를 확인했다면, 상담에서는 내 조건을 대입하는 일이 남습니다. 아래 질문을 준비해 가면 상담 시간이 계산에만 쓰입니다.

1. 제 과세대상 양도차익(비과세 안분 후)은 얼마로 계산됩니까?
2. 제 거주·보유 연차로 2027·2028·2029년 산식을 각각 적용하면 공제율이 어떻게 됩니까?
3. 그 공제율 계산값이 연도별 한도(20억·10억)에 걸립니까 — 저는 ‘한도형’입니까, ‘공제율형’입니까?
4. 연도별 예상 세액을 각각 산출하면 어떻게 됩니까?
5. 거주기간 인정에 다툼 여지가 있는 기간(전출입·해외 체류 등)이 있습니까?
6. 공동명의·분할양도에 해당한다면 한도 안분은 어떻게 적용됩니까?
7. 장기거주 기본공제 확대(양도가액 30억 이하 요건)는 제게 적용됩니까?

FAQ

정리

산출세액 3.16억 → 9.23억 → 13.73억의 차이는 세율이 아니라, 공제율 계산값(33.6억)이 연도별 한도(무제한 → 20억 → 10억)에 잘리는 지점에서 발생합니다. 반대로 거주가 짧은 유형(사례 A)에서는 한도에 닿기 전에 산식 변경(연 4%+4% → 6%+2% → 8%)이 공제율 자체를 낮춥니다. 내 사례가 ‘한도형’인지 ‘공제율형’인지 구분하는 것이 계산의 첫 단추이고, 이 모든 수치는 아직 정부안입니다.

매도 판단의 변수 정리는 사례 글에서, 수도권 아파트 시장의 구조 변화 전체 흐름은 허브 글에서 이어집니다.

작성: 탄탄공인중개사사무소 조찬희 · 경기도 김포시 양촌읍 김포대로1644번길 13, 1층 · 등록번호 제41570-2019-00235호